La maintenance des bâtiments

Définitions

Gestion
Ensemble de mesures et d’activités permettant une utilisation conforme d’un bâtiment et son exploitation appropriée, notamment dans le but de maintenir sa valeur existante.

Maintenance
Ensemble des mesures permettant de constater, d’apprécier et de conserver l’état d’un ouvrage.

La maintenance comprend l’ensemble des actions de surveillance, d’entretien et de renouvellement survenant pendant la durée d’utilisation d’un bâtiment.



Surveillance
Constatation et appréciation de l’état de l’ouvrage, détermination des conséquences sur l’entretien et le renouvellement.

Surveillance continue: constatation de l’aptitude au service de l’ouvrage au moyen de contrôles fréquents ou continus.

Surveillance périodique: constatation et appréciation de l’état et de l’aptitude au service de l’ouvrage au moyen d’inspections ponctuelles, à intervalles définis.

Entretien
Mesures propres à conserver et à rétablir l’état exigé de l’ouvrage (ou de son état initial). En règle générale, il s’agit de mesures destinées à maintenir la valeur existante. L’entretien peut être planifié (préventif) ou correctif (dépannage et réparation).

Entretien courant: mesures propres à conserver l’état exigé de l’ouvrage en vue de son aptitude au service. L’entretien courant peut s’effectuer de façon permanente, périodiquement ou en tant que dépannage.

Remise en état: mesures propres à rétablir l’état exigé de l’ouvrage, sans amélioration du niveau de qualité. Les intervalles de remise en état sont beaucoup plus importants que les intervalles d’entretien courant. Certaines mesures sont à la fois des mesures d’entretien courant et des mesures de remise en état.

Renouvellement
Modification de la construction ou des installations par le renforcement ou le remplacement de tout ou partie d’éléments de la construction, consécutive à survenus à la construction ou à des obligations légales ou réglementaires. Des mesures de renouvellement créent en règle générale une amélioration du niveau de qualité et une augmentation de la valeur existante.

Assainissement: mesures d’ordre constructif destinées à remédier à des défauts de construction ou de fonctionnement, sans intervention profonde dans la structure du bâtiment.

Transformation: modification de la construction consécutive à des besoins différents, sans agrandir le volume construit. Restauration: rétablissement d’un état antérieur de la construction; la restauration s’applique surtout aux bâtiments inventoriés ou protégés.

Prévoir et préparer l’entretien des bâtiments dès leur conception

=> La dégradation progressive des éléments de construction est inévitable
Il n’existe pas de matériaux ou d’installations inusables. Dans la construction, leur dégradation est d’autant plus prévisible :

• qu’on exige que les bâtiments aient une longue durabilité;
• que les matériaux sont fortement sollicités par les intempéries et l’occupation;
• qu’ils sont construits en grande partie avec des matériaux traditionnels;
• que chaque bâtiment est différent: il n’y a pas de série.

Ce qui distingue entre autres le bâtiment et les ouvrages d’art des autres produits industriels c’est que son entretien est plus difficile à prévoir.

=> La durabilité peut être déterminée en grande partie dès la conception
Le concepteur qui fixe avec attention les trois dimensions de l’espace architectural a tendance à négliger sa quatrième dimension: le comportement du bâtiment dans le temps. Et ceci pour plusieurs raisons :

• les futurs frais d’entretien n’entrent pas dans le budget de construction;
• le concepteur doit rarement engager sa responsabilité à long terme;
• vu sa complexité, l’ampleur de l’entretien est difficilement prévisible.

Il est possible de réduire et de faciliter l’entretien.

Si l’entretien ne peut être évité, il peut être considérablement réduit et facilité. Pour cela il faut prendre des mesures préventives dès la conception et lors de la remise de l’ouvrage.

Informations à l’utilisateur : il s’agit de mettre à disposition de l’utilisateur tous les documents permettant de localiser, même après quelques décennies, les éléments qui devront probablement être entretenus ou remplacés. Il serait aussi souhaitable que l’architecte dispense sous forme écrite des conseils d’entretien spécifiques à l’ouvrage.

Par exemple :

• plans permettant de retrouver une canalisation cachée;
• détails constructifs montrant le système de fixation des panneaux de façade;
• adresse du fabricant ou fournisseur des carrelages, des serrures, etc.

Contrôle préventif : il s’agit de contrôler les éléments sensibles du bâtiment, avant leur mise en oeuvre, avec la collaboration des spécialistes concernés.

Conception adéquate : ce contrôle permet de corriger d’éventuelles erreurs quant aux performances de durabilité des éléments et de prévenir ainsi des dégradations anormales et ou des entretiens inutiles. Voici les principes généraux qui devraient être respectés à ce sujet.

Durabilité moyenne de quelques éléments de construction

	Durée de dévalorisation. La durée de dévalorisation est «le nombre minimal d'années pendant lequel l'ouvrage n'appellera normalement ni réparation importante, ni remplacement».
	Durée de vie des éléments de construction.

Ouvrages extérieurs	Estimation de la durabilité probable en années
Ouvrages souterrains	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
Abris de protection civile
Ouvrages souterrains
Murs extérieurs	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
Mortiers hydrauliques
Enduits synthétiques
Idem sur isolation périphérique
Bardages en fibres-ciment
Idem en acier ou aluminium
Idem en bois
Joints d'étancheité au mastic
Bandes d'étanchéité
Façades en béton
Couverture	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
Tuiles terre cuite ou ciment
Etanchéité plate multicouche
Idem synthétique
Plaques de fibres-ciment
Tôles de cuivre
Tôle d'acier zingué
Coupoles synthétiques
Ferblanterie	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
Tôle de cuivre
Tôle d'acier zingué
Tôle d'aluminium
Tôle d'acier au chrome
Fenêtres et portes extérieures	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
En bois résineux
En chêne ou bois dur
En bois-métal
En acier
En matière synthétique
Portails en métal
Serrurerie	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
Grilles et balustrades
Ferrements portes et fenêtres
Protection solaire extérieure	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
Volets et stores en bois
Volets à rouleaux en métal
Stores à paquet métal léger
Stores en toile
Peintures extérieures	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
A l'huile sur enduits
Minérale sur enduits
Sur béton
Sur bois exposé
Sur bois protégé

	Durée de dévalorisation. La durée de dévalorisation est «le nombre minimal d'années pendant lequel l'ouvrage n'appellera normalement ni réparation importante, ni remplacement».
	Durée de vie des éléments de construction.

Ouvrages intérieurs	Estimation de la durabilité probable en années
Enduits au plâtre	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
Sur plafonds de salles de séjour
Idem pour bains et cuisines
Idem sur murs
Serrurie métallique	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
Portes intérieures en métal
Serrurerie intérieure
Menuiserie	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
Portes, résineux ou bois dur
Armoires murales, rayonnage
Revêtements en bois
Escaliers en résineux
Escaliers en bois dur
Revêtements de sol	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
Chapes au ciment sur dalle
Matière plastique et linoléum
Moquettes textiles ou tapis
Pierre naturelle ou artificielle
Carrelage céramique, klinker
Parquet en lame de résineux
Parquet en hêtre et en chêne
Revêtements de parois	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
Papier, textile et synthétique
Pierre naturelle ou artificielle
Carrelage céramique
Bois
Revêtements de plafonds	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
Métal, plâtre, bois, fibreux
Peintures intérieures	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
A base de chaux, dispersion
Dispersion, locaux humides
Dispersion, salle d'habitation
A l'huile sur radiateurs
Peinture sur boiseries
Peinture sur sol
Aménagements extérieurs	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
Plantations, haies
Clôtures en bois
Clôtures métalliques
Murs
Dallages
Routes et places	5	10	20	30	40	50	60	70	80	100
Route sans revêtement
Chaussée revêtue d'enrobé
Chaussée revêtue de béton
Pavés sur lit de sable
Pavés sur chape de béton

L’organisation de la maintenance

La maintenance dans le secteur immobilier est percue comme une tâche toujours plus importante. Son coût augmente rapidement, d’une part en raison du vieillissement général du parc immobilier, d’autre part en raison de la qualité des constructions réalisées depuis les années 1950 ou encore de technologies nouvelles dont le comportement au vieillissement était mal connu et qui s’avèrent constructeurs espéraient initialement.

L’organisation de la maintenance, et les moyens que l’on veut consacrer à cette tâche, deviennent ainsi des questions essentielles que les propriétaires et gérants doivent se poser aujourd’hui.

=> Quels sont les différents niveaux d’intervention possibles pour la maintenance des bâtiments ?
On atteint des situations presque idéales en matière de maintenance dans certaines branches: l’exploitation commerciale des compagnies aériennes par exemple exige des marges de risque très faible, aussi bien pour garantir la sécurité et le confort des passagers que pour éviter au maximum d’immobiliser les avions au sol. Dans ce cas, une maintenance au coût très élevé se justifie pleinement.

Les pannes ou dégradations que peut subir un bâtiment, beaucoup moins élevé. Les différents niveaux d’intervention énumérés ci-dessous peuvent s’appliquer à sa maintenance, en tout ou en partie, selon les objectifs fixés par le propriétaire et la complexité de l’ouvrage :

• l’entretien de routine périodique; ces travaux devraient s’effectuer automatiquement, sans contrôle ou surveillance préalable, par exemple tondre le gazon, changer les ampoules, lnettoyer les sols, les vitres, etc.;
• l’entretien programmé s’applique principalement aux installations techniques des bâtiments; il s’agit d’une surveillance régulière, comprenant si nécessaire une remise en état ou un remplacement de certaines parties de l’installation;
• la surveillance systématique et périodique des éléments de construction sélectionnés en fonction de leur valeur d’usage est réalisée dans un but préventif; elle s’applique aussi bien à l’enveloppe, qu’au second oeuvre et aux installations du bâtiment.
• l’entretien correctif est effectué après défaillance d’un élément de la construction, pannes ou défauts souvent communiqués par un locataire. Le coût de ces travaux de dépannage, réalisés
• séparément et sur appel, est élevé. Il serait plus économique de regrouper certaines interventions par corps de métier, pour autant que l’urgence ne commande pas une intervention immédiate.
• l’entretien minimal ne prend en considération que les dispositions légales indispensables pour permettre la mise en location d’un bâtiment. Le propriétaire de ces immeubles prépare souvent un changement radical, soit une démolitionreconstruction, soit un changement d’affectation et/ou une rénovation totale.

Parmi ces différents niveaux d’intervention, l’entretien programmé et la surveillance systématique des bâtiments s’inscrivent dans une logique de maintenance préventive qui nécessite une bonne gestion et un personnel qualifié. Le coût supplémentaire que provoquent ces tâches, se retrouve à moyen terme par une réduction générale du coût de la maintenance, une diminution du nombre des et une valeur d’usage supérieure.

Malgré ces avantages, l’entretien correctif est aujourd’hui encore la méthode la plus pratiquée dans les milieux immobiliers.

=> Comment réaliser la maintenance préventive de son bâtiment ?
Le propriétaire d’un immeuble dispose de différents moyens pour assurer la maintenance préventive.

En premier lieu, il s’agit de réunir une documentation générale du bâtiment. La recherche et le regroupement, si nécessaire la constitution des dossiers d’exploitation du bâtiment font partie de cette documentation.

Les visites périodiques et systématiques, par exemple à l’aide du carnet d’entretien joint au présent guide, permettent une surveillance régulière des composants du bâtiment, et notamment ceux en voie de vieillissement et qui touchent à la fin de leur durée d’existence.

Ces visites peuvent être réalisées par le propriétaire lui-même ou par son représentant (gérant technique), selon le cas par le concierge d’un immeuble.

Périodiquement, tous les cinq ou dix ans par exemple, un professionnel de la construction devrait être associé à cette démarche, afin de procéder à un diagnostic compétent, permettant d’évaluer l’état de santé des composants du bâtiment et selon le cas, de proposer des mesures d’amélioration partielles ou une opération de renouvellement globale.

Pour certains composants du bâtiment, il peut être justifié de conclure un contrat de service ou de maintenance. C’est le cas notamment des parties du bâtiment, dont une défectuosité pourrait créer des problèmes d’utilisation des locaux, un risque pour la sécurité et le confort des habitants ou un lui-même.

=> Domaines d’application et contenu des contrats de maintenance
Les contrats de service et de maintenance sont avantageux à condition que les tâches définies dans le contrat soient exécutées conformément au cahier au propriétaire lui-même, de superviser les visites périodiques et la réalisation des travaux d’entretien convenus.

Ces contrats s’appliquent en premier lieu aux installations techniques des bâtiments :

• entretien de la chaudière et réglage du brûleur;
• contrôle, entretien et réglage des installations de ventilation et de climatisation;
• contrôle et entretien des installations de traitement d’eau;
• contrôle de fonctionnement des installations et équipements de sécurité;
• contrôle et entretien des ascenseurs;
• contrôle et entretien d’équipements automatiques: portes de garages, portes d’entrée automatiques, etc.;
• contrôle, nettoyage et vidage des canalisations, fosses de décantation, séparateurs, etc

En ce qui concerne la structure et l’enveloppe des bâtiments, l’établissement de contrats de maintenance se limite en général à la toiture: des infiltrations d’eau peuvent en effet présenter des dalles, murs, etc.) et entraîner des frais importants pour la remise en état des locaux adjacents.

Des contrats d’entretien peuvent également être conclus pour l’entretien périodiques des aménagements extérieurs: tonte du gazon, taille des arbres et arbustes, ramassage des feuilles mortes, etc.

Lors de la conclusion d’un contrat de maintenance, il est important de définir avec précision son contenu, notamment les éléments suivants :

• l’objet ou les composants, sur lesquels porte le contrat;
• les prestations à fournir par l’entreprise mandatée, soit:
  • les fréquences et les conditions de contrôle, les conditions d’intervention en cas d’urgence;
  • la liste détaillée des opérations de contrôle, de réglage, de nettoyage;
  • le remplacement de pièces et de composants, les produits utilisés;
  • les rapports détaillés à fournir au maître de l’ouvrage;
  • la responsabilité de l’entreprise mandatée et les obligations du maître de l’ouvrage;
  • les conditions financières, notamment les prestations et les pièces de rechange comprises dans le montant forfaitaire ou faisant partie d’un devis et d’une facturation séparé;
  • la durée du contrat, les conditions de modification ou de résiliation de celui-ci;
  • l’arbitrage en cas de litige, le for juridique.

Le type de contrat de maintenance à établir dépend notamment du risque que présente une défaillance de l’élément de construction sur lequel porte le contrat, ainsi que celui que le maître de l’ouvrage est prêt à assumer lui-même. Du personnel qualifié engagé de façon permanente et qui s’occupe professionnellement peut en bien de cas remplacer des contrats de maintenance coûteux. Il est bien évident que cette solution n’est envisageable que s’il s’agit d’un maître de l’ouvrage qui s’occupe de la gestion d’un parc immobilier important.